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瑕疵 かし (お役立ち用語)

(2016年5月30日)
瑕疵取引をした不動産の当事者が予想していなかった物理的・法律的な:欠陥のことを、瑕疵(かし)といいます。

こうした欠陥があった物件の事を「瑕疵物件」と呼びます。通常の損耗や経年劣化による損傷ではなく、最初から問題が存在していたという点がポイントです。

 

 

瑕疵とは

例えば、極めて有害な物質による土壌の汚染があったという場合や、購入者がそれを知ることは想定できません。
あるいは、設計図面と異なる手抜き工事が行われていて、耐震強度の不足などが存在していた場合は、瑕疵となります。

不動産売買契約締結時に発見できなかった瑕疵が一定期間内に見つかった場合には、買主は契約の解除または損害賠償の請求をすることができると法で定められています。こうした売買契約時には買い手が想定できなかった瑕疵があった場合の、売主側の責任を瑕疵担保責任といいます。買主は瑕疵があることを知った時から1年以内ならば売主に対し、損害賠償の請求ができるのです。

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ところが個人が中古物件を売る場合は、売り手である個人も自分の物件のどこに瑕疵があるのかがわからないというケースもあります。売買して何年も経ってから「実はここに瑕疵があった・責任を負え」といわれてもとても困りますし、そういう状態では中古物件がなかなか売れないことになってしまいます。そこで、契約で瑕疵担保責任を免除しているというケースもあります。こうしたケースでは、買い手は専門の会社に住宅性能診断をしてもらうこと等によって性能を確かめているケースもあります。

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なお、これは個人間の中古住宅の取引に限られており、売主が不動産会社である場合には、瑕疵担保を免責にするとか期間を短くするなど買主に不利な特約は無効とされます。

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目的物の引渡日から2年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。新築物件については、全ての新築住宅に対する10年の瑕疵担保期間が義務化されています。平成12年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によるものです。

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投稿者:マンプロ編集長 (67)
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