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大規模修繕の決議要件について(管理規約で特別決議となっている場合) (管理組合トレンド)

(2018年7月31日)

Q.私のマンションは平成9年に組合が発足し、管理規約は当時からのままです。今年、約1億円の予算で大規模修繕を予定していて総会の準備中です。管理規約では、著しく多額の費用を要する工事については、4分の3の特別決議によるとなっています。
人に聞いたところ、平成14年頃に区分所有法の一部が改正されて、多額の費用という規定がなくなり、効用や形状の著しい変更以外は、2分の1の普通決議で良くなったと聞きました。当マンションでも同法に従い、普通決議として良いでしょうか?

A.現行の法令よりも厳しい定めをした管理規約は、公序良俗に反しない限り有効と考えられます。法令では2分の1以上と定められた事項を、4分の3と定めた管理規約は有効となり、スムーズな計画修繕の実施には、管理規約を特別決議によって変更するのが賢明です。

 区分所有法と管理規約

 大規模修繕工事は、原状回復への修繕といった保存行為といえる部分もありますが、予防保全的な要素や全体規模が大きくなる事から、「共用部分の変更」にあたるとして区分所有法の第17条を適用し、効用や形状の著しい変更以外は普通決議によるとの判断が一般的です。

 しかし、現在の区分所有法に準拠していないマンションの場合、「多額の費用を要する場合は特別決議」との管理規約となっているケースが多く、この場合、どのように扱うべきかの疑問が生じます。

 管理規約は公序良俗に反せず、強制法規に抵触しない限り有効なので、「効用や形状の著しい変更」を普通決議でできると管理規約で定めても、区分所有法に抵触するので、管理規約は無効となります。  

 しかし、効用や形状の著しい変更以外であっても4分の3の特別決議が必要と管理規約に定めた場合、区分所有法に定めた2分の1以上に抵触しないから有効と考えるのが定説です。  

 従って、将来の建物保全の障害とならないように、「多額の費用を要する場合」の管理規約が残っているマンションでは、早速に、現行区分所有法に適合するように、管理規約を変更される事が望まれます。

投稿者:マンプロ編集長 (42)
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